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联合早报 中国是否会重蹈日本覆辙

《联合早报》4月2日发表题为“中国是否会重蹈日本覆辙”的文章,全文如下:

中国部分城市房地产市场价格最近迅速上涨,引起社会各界广泛关注。一些学者言之凿凿,认为中国有可能会步日本后尘,重蹈日本经济长期停滞的覆辙。

中国住房和城乡建设部部长陈政高在回答记者提问时,明确表示时代不同,日本发生问题的政治经济条件和今天都大不一样;国情不同,中国和日本的城镇化水平不同,经济发展阶段不同,宏观调控的措施也不同。笔者认为,这是一个充满政治意味的答案。

解释中日两国房地产市场存在的问题,需要对中日两国经济发展整体状况和中日两国所面临的问题进行系统分析,很显然,在记者招待会上,中国政府官员不可能面面俱到,不可能进行系统的理论分析。

上个世纪的80年代,日本对外出口强劲,美国联合其他西方国家在纽约召开会议,迫使日本签订广场协议(Plaza Accord),这份协议改变了日本的经济走向,但是,并不是日本经济衰落的主要原因。正如日本国内一些经济学家所指出的那样,广场协议虽然是在西方国家巨大压力下被迫签订的,但是,对于日本政府来说,改变贸易政策和汇率政策同样是日本国内经济发展的需要。

日元升值之后,大量资金回到国内,对日本国内经济的发展具有非常重要的意义。然而,由于资金回笼速度很快,一些企业不得不通过购买房地产实现企业资产保值增值。房地产市场的异常火爆,使得日本主要城市特别是东京等一些国际化大都市房地产市场价格迅速上升,东京的银座曾经成为世界房地产市场价格最高的地区。日本政府为了遏制房地产市场价格疯狂上涨的势头,采取了紧缩银根的政策,结果导致许多企业面临进退维谷的两难境地。

单纯从经济的角度来看,中国当前所面临的问题和日本当年所面临的问题,有非常大的相似性。现在中国政府采取的策略是,尽可能地保持货币政策稳定,实行相对宽松的房地产调控政策,尽可能地去房地产库存,避免中国房地产行业引发金融危机。

中国当前房地产市场价格的上涨与日本当年房地产市场价格上涨原因有所不同。日本房地产市场价格上涨是市场作用的结果,换句话说,日本房地产市场价格是真实的价格,而中国当前房地产市场价格上涨具有非常明显的虚假成分。一些房地产开发商为了“去库存”,把中央政府房地产宏观调控政策看作是一个绝佳的机会,他们借助于虚价交易,从商业银行获取贷款,从而使一些城市房地产市场价格迅速上涨。

正如一些学者所指出的那样,部分房地产开发商通过签订大量虚假合同,向商业银行申请房地产贷款,而商业银行为了扩大自己的业务量,愿意配合房地产开发商从事贷款业务。不过,由于房地产开发商签订的商品房销售合同属于虚假合同,因此,房地产开发商及其合作伙伴从商业银行获得的贷款,很可能会变成商业银行的呆账和坏账。换句话说,这是中国社会转型时期房地产市场开发商与商业银行的 “共谋”,目的是要制造房地产市场虚假繁荣景象,从而让更多的投资者上当。

中国房地产市场价格上涨的问题,和中国的汇率政策没有直接的关系,和中国国内的宏观调控政策也没有直接的联系,它只不过是房地产开发商借题发挥产生的问题。对于房地产开发商而言,如果能增加商品房的销售量,那么,自身的风险就会降低;对于商业银行而言,如果有更多的投资者办理贷款,那么,自己的业务量也会增加;对于地方政府而言,如果房地产开发商能够去库存,那么,不仅可以缓解地方政府的压力,而且更重要的是,可以确保土地财政不会发生危机。

可以这样说,房地产开发商把中央房地产宏观调控政策作为噱头,不断地编织故事,从事虚假交易活动,从而使部分城市的房地产市场价格飞速上涨。

所以,无论是住房和城乡建设部门的负责人,还是中国人民银行的负责人,都必须充分意识到中国房地产市场蕴含的深层次危机。住房和城乡建设部门的负责人应当深入调查中国房地产市场的供需情况,并且请求不动产登记机关对房地产销售登记情况进行系统核查,因为只有这样才能了解事实真相,也只有这样才能进一步完善中国房地产市场宏观调控政策。

中国的城镇化正处在特殊的历史转折时期,如果把中国的城镇化彻底异化为中国“房地产化”,把建设小城镇变成房地产开发,那么,有可能会出现灾难性的后果。当政府把农民工当作购买商品房主力军的时候,房地产泡沫就会不断地扩大;当中央银行通过放松银根,鼓励商业银行增加对房地产投资贷款的时候,有可能让房地产开发商乘虚而入,通过签订虚假房地产销售合同从商业银行骗取贷款。

商业银行不能饮鸩止渴,地方政府不能为了去库存而纵容房地产开发商弄虚作假。中国房地产市场出现的异常现象,应当引起社会各界高度关注。住房和城乡建设部门应当对中国城镇化发展中住房需求进行科学测算,并在此基础上制定可持续的房地产发展战略规划。当前中国一些城市房地产价格的异常波动,很可能是在虚假需求刺激下形成的。

住房和城乡建设部门应当从微观的角度解决中国房地产市场存在的问题,万万不可高举高打,只是从宏观的层面分析问题。金融管理机构和不动产登记机关应当对个别城市出现的房地产虚假繁荣景象提高警惕,尽可能地防止中国房地产市场引发局部金融危机。

中国当前房地产市场价格波动与当年日本房地产市场价格异常波动的原因完全不同,中国当前房地产市场价格波动具有明显的虚假成分。只有建立公平竞争的房地产市场秩序,彻底打击中国房地产市场虚假宣传行为,加强对不动产登记行为的管理,才能确保中国房地产市场健康发展。

中国房地产市场价格上涨的问题,和中国的汇率政策没有直接的关系,和中国国内的宏观调控政策也没有直接的联系,它只不过是房地产开发商借题发挥产生的问题。