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新城控股:真诚、用心是企业长远发展之基

成为伟大公司的前提是制定计划并完成计划,就是执行力.

伟大的公司还有个特质是发现商业机会。

回过头看看过去3年的运营情况。数据说话。

1、2014年业绩会上:

完成情况:2014年国内房地产市场增速放缓,但新城控股仍是实现合约销售245.1亿元,同比增长18.8%,超额完成240亿元的全年目标任务。

而对新城在2014年突然发力加速商业版图发展,执行董事及公司秘书黄茂莉回应指,退后看其实是一个演变的过程,而不是突然加速。  

黄茂莉指出,新城的商业板块在早几年还处于团队的磨合阶段,也是在充分了解和探索商业内不同的利润模式。2012年前后开的两个商业项目,经过一段时间的运营,在产品上也逐渐成熟。   “依据这样的成本,开始定向拿地。这些地大部分在2014年拿的,所以给外界的感觉是2014年开始在商业上有比较明显的发力。”黄茂莉补充。  

今年目标是280亿,希望综合体这一块合同销售可以达到接近100亿,也就是达到40%。   她指出,这个比例增长还是很快,去年240多亿里面综合体的销售是60亿,按比例来看也就是20%左右不到30%。  

今年在市场上的价格策略是怎么样的?   管理层:今年的价格会在去年基础上全面调整,大概会调整5%的涨幅。总体来说今年将对540亿的货值进行销售,完成280亿的销售。也就是去化要达到63%甚至更多,去化率还是比较良性的。   

现场提问:今年目标是280亿,相对去年240亿的目标,其实增长不是特别大,这是基于什么考虑,是不是对2015年的市场不是那么看好呢?   管理层:公司定下2015年的目标是280亿,是基于对2015年市场判断,我认为是趋向稳定。   中央政府一直在强调,今年公布总基调也是稳定增长。今年2月份就出台银行存准率下浮0.5%,而且2015年的货币政策还是比较宽松,货币宽松的基础上买房利息支出也会下降。买房人的利息成本支出下降,开发商的成本由于利息下降成本也会下降,故而2015年房地产市场总体趋势是稳定,不会有大起大落。”

 现场提问:新城在商业方面发展也有7年,但真正提速在2014年,是什么原因导致公司会在去年突然加速?   管理层:新城的商业发展是已经有一段时间,这是一个厚积薄发的过程,早几年还处于团队的磨合阶段,也是在充分了解和探索商业内不同的利润模式。   在两个商业项目分别在2012年前后开业,经过一段时间的运营,在产品上也逐渐成熟。依据这样的成本,开始定向拿地。这些地大部分在2014年拿的,所以给外界的感觉是2014年开始在商业上有比较明显的发力,退后来看这其实是一个演变的过程。   发展商业对新城来说有几个方面,把商办作为整个综合体建造的核心优势,这样也能够拿到比较有竞争力的地。对于商业运营本身来讲,我们也是做过很多思考,考虑在整个商业里面有更多体验式商业,以及有更多娱乐业态在里面。

2、2015年业绩会:

完成情况:年内319亿,同比增长30%,超额完成全年目标的 114% ,销售面积346万平,同比增长25%,均价9948元,同比增长4.5%。收入结构,租金物管收入8.63亿,增长72%。

在投资方面,公司的土地储备趋于合理,截止15年底集团土地储备2274万方,平均土地成本2138元,现有土地满足未来4-5年的开发,新获的土地在深耕的城市,先后在17个城市拿下35块地,合计759万方,除深耕的上海、南京、苏州、杭州、武汉外,新进了成都、宁波、台州、绍兴、嘉兴、义务、衢州、泉州等8个城市,主要是集团的商业综合体,15年底已经在18个城市开发21亿吾悦综合体,在建15个,已开业6个,平均出租率达到95%以上,商业项目将带来稳定的租金回报。

今年的目标是400亿人民币,有关销售分布,15年非常良好的改善,全年320亿将近20个城市,比14年10个有非常良好的改善,大家关注的常州的比例,已经从12年的50%大幅减少到15年的12%,预计16年常州占比也不会特别多,还有下调的空间,16年1月集团的销售已经达到43亿人民币,同比1.2倍的增长,常州的比例不超过5%,现在我们的重点已经在苏州、南京、上海,这三个主要的城市占我们的销售已经达到65%左右,所以我们已经是个全国布局的开发公司。

简单介绍下现在的购物中心的分布,租金增长非常良好,70%多的增长,达到9亿多,15年利息全年10亿,租金9亿多,已经覆盖了90%的利息。已经开业6个购物中心,GFA是42万方,今年6个购物中心开业,16年底可出租达到73万方,从42万方增长到72万方,到2017年应该有21个购物中心,可出租的GFA达到130万方。未来两年的租金增长还是会非常良好的。

陆总:第二个问题,16年销售计划的安排。考虑到快速周转要足够的去化率来支持,通过往年也好,计划编排也好,去化率控制在50-55%,好的年份可以达到55%,差一点可以在50出头,50以上,基本上我们也是控在这个范围之内。应该来说,15年我们实现了320亿的销售,剩余的货值还有250-260亿,去化的剩余部分。这也是16年需要重点去化的内容,16年公告的开工量,是有623万方,大概35个项目,项目明细在H股业绩报告上没有,但在A股的年报里有,所有的明细项目,各位股东可以去看一下,623万方,对应的货值,去掉不可售的部分,大概在500亿。16年整体可售的货值在750亿。这个是指现有土地储备已经在手里的项目,按照我们刚才提到的去化率,能保证400销售的达成,15年为什么超额实现计划,很大原因是很多项目实现了当年拿地当年销售。15年10个项目实现了当年拿地当年销售,整个销售额的贡献达到了36个亿,这块我们在16年保守起见,没有放到16年里的销售目标中去的。我就补充这么多,谢谢。

商业现在时髦是讲大数据,商业其实一定要到一定量,它的价值才会逐步体现出来。现在我们把整个后台数据打通。去年完成了第一轮公司客户信息划分,今年要完成第二轮,希望我们把整个的后天数据打通,能够开发对于我们新城目标客户进入商业体和住宅的客户的整个消费情景描述,这样可以开发一个增值和附加值的业务 。所以住宅和商业的城市进入的选择逻辑是不一样的。住宅你看我们进入的三线城市很少,大家都知道三线的供求关系不是那么好,人口不断的流出,三线住宅不会贸然进入。但综合体不一样,很多三线他们没看到这种业态,这种业态来了以后,他们都非常震惊,所以它集聚的人气,持续的人流,它能够得到保证,这恰恰是我们的优势所在。任何一个投资活动,不仅仅是你本身高大上,你要有个最佳的成本进入方式,你要保证你的安全边际,这才是投资的成功率。如果你在高点拿个很高成本的东西,你后面就会做得非常累了。

3、2016年业绩会

全年销售650亿,同比增长103%

 

问题一:请谈一谈住宅地产行业的风险,尤其面对不确定的调控政策。

问题二:万达已经在去地产化,请谈一谈商业地产的风险,公司有何认识和应对。

董事长答:住宅地产行业仍在增长中,我们判断住宅地产还有 5‐7年的 “窗口期”,

中国目前城镇化率是 57%,发达国家则都在 70%以上,如果 7 年继续完成 14%的

城镇化,则每年还有 2%乘以 14 亿即 2800 万人口在城市中安家立业。因此公司

还应当把握这个窗口期,完成千亿新城的目标,事实上今年公司完成 850 亿的销

售目标没有什么问题,目前一二月份公司完成了 101 亿的销售,去年前两个月是

65 亿,增速超过了 50%,而行业的数据是 20%左右,这体现了我们大幅超越行业

增速的能力。接下来谈商业地产的问题,公司目前成立了三个事业部:住宅开发

事业部、商业地产开发事业部、商业地产管理事业部,我们在一二线城市采用轻

资产优资产的运营模式,比如一个 mall 是 15 万平方米的话,销售 5 万平米,自

10 万平米。三四线城市相比一二线城市,采用好资产运营模式,一般建筑面

30‐40 万平,投资 8 个亿,大约能卖出 6 个亿,剩下 2 个亿自己运营。我们对

于商业地产的判断是三四线城市机会更大,将是公司重点,理由是一二线城市商

场数量多,竞争压力大,而三四线城市则还有比较大的机会和空间。

问题三:谈一谈吾悦广场的发展。

董事长答:我们现在开业的是 11 家,在建的有 28 家,其中包括了绍兴和青岛两

家改装挂吾悦广场交由我们管理的项目。计划 17 年再开业 11 家,到 2020 年,

总共计划开业 100 家吾悦广场项目。去年实现了租金收入 4.4 亿,出租率超过了

98%,以常州武进为例,当地还有万达等其他几家大型 mall,但是吾悦的人气最

好,租金是最高的, 17 年的租金我们预计能到 10 亿。比如 XX 武悦广场为例,

今年租金收入 1.3 亿,扣除运营成本后息税前利润 9000 万,此项目的投资是 8.5

亿,回报率接近 10%,预计该项目每年仍将递增 1000‐2000 万的利润。

 

过去3年新城控股用稳健,用骆驼的企业文化实现了快速增长。

 

上面有些部分是发生在B转A之前,所以有些业务出现变化。但是总体的运营情况是和现在的公司大部分是相符的。

第一步,新城从常州1个房地产公司走遍江苏,第二部,走遍长三角城市;第三部,正在走向全国;

商业部分第一步和万达一样,学习mall和百货,用了3年,第二部用3年开始创新万达,建立长三角10几个吾悦广场;现在是第三部,在全国建立吾悦广场。

                                                                                   来源;中国网