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2018拆迁领域最大的陷阱,竟然是它….

在拆迁过程中,要想获得令人满意的补偿,被拆迁人往往要经过多轮的艰苦斗争,方可能达到满意的结果。拆迁的每个阶段都陷阱重重,在补偿协议签订阶段最为严重!签订补偿协议的时候,拆迁户认为已经大功告成,却常由于不了解拆迁方的手段而中招,导致前面所有的努力付诸东流。一招不慎,满盘皆输!

 

一、 口头承诺陷阱

实践中,拆迁方为了达到尽快签约、尽快搬离、尽快评估的目的,往往会开出极具诱惑的条件,拆迁户信以为真,就对此予以配合,等到签字后,拆迁方会以各种理由否认之前的口头承诺或者以拆迁户达不到应有条件而不给当初允诺的利益。圣运律师提示大家,任何承诺必须要落实到纸面上有双方的签字才可以相信,口头承诺往往因为没有保障措施变成空话。

二、 回迁房要注意协议文本

 

法律明确规定,拆迁户有回迁和就地安置的权利。但由于拆迁后的规划调整会使原拆迁区域的地价上涨,不少拆迁方十分排斥回迁,矛盾便由此产生,拆迁方为被拆迁人设置的陷阱便接踵而至。

圣运律师提示大家,当选择回迁的形式补偿时,我们一定要留意拆迁协议文本中是否有“回迁”的字样,若缺少这两个字可能会导致回迁不能实现。另外,有居住用地的规划是回迁的必要前提条件,如果没有,就不具备这个法律基础,就算注明了“回迁”字样,也是不能实现的。

三、 违约责任也是陷阱之一

违约责任虽然并不涉及补偿数额问题,但是也非常重要!违约责任是被拆迁人日后可以获得足额补偿的一个重要保证,补偿协议当中约定违约金会制约拆迁方不敢违约,拆迁方违约后能够使拆迁户得到较好补偿。但是从目前的情况看,拆迁方给出的协议文本,一般比较抽象笼统,对于违约条款和损失赔偿条款均为空白。

在此,圣运律师建议,在涉及拆迁户重要利益方面,如安置房交付时间、安置房能否办证、安置房质量是否合格,一定要约定违约责任,并具体约定损失赔偿额的计算方法。

四、 不留备份有风险

 

拆迁人经常以需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章为由,承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人,待协议交回被拆迁人手上时,这份经双方签字盖章的合同条款可能跟自己当初签订的有所出入,补偿标准条款已经被拆迁人修改。

实践中拆迁人很难举证这份拆迁补偿安置合同已被拆迁人擅自改动,这也警示我们,当拆迁人提出此类要求时一定要谨慎对待,尽量要求当场签字盖章,然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中,被拆迁人也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

五、“奖励金”策略屡试不爽

奖励金的问题圣运律师已说过多次,但鉴于其在实践中屡试不爽,因此还有必要继续重申下去。事实上,3万元也好,6万元也罢,对于整个房屋征收之公平、合理的补偿,只能是个无关痛痒的零头。被征收人切不可丢了西瓜捡了芝麻,落得个悔不当初的地步。自然,总有被征收人担心,我如果拖下去,过了“奖励期”,拿不到这笔奖励金了怎么办?圣运律师提示大家,羊毛出在羊身上,不可轻信拆迁奖励之说草草签了补偿协议。根据规定应当拿到的补偿被拆迁人都有权利进行争取,任何机关部门都不能进行克扣。

六、空白协议万不能签!

  

空白协议是国家法律严厉禁止的,因为它往往会使弱势一方的利益受损。拆迁方以极具诱惑的条件吸引被拆迁方签订空白协议的情况在圣运律师代理的案件中也是屡见不鲜,合同中关于补偿方案以及还建房屋的预估单价都是一片空白,被拆迁人冒失签上自己的名字,之后协议上原本空白的地方就会由拆迁方随意填写。原本应允的拆迁补偿不会兑现不说,进行维权也相当被动。虽然国家禁止空白协议,但是真正维权进行举证却十分困难。

根据实际维权的经验,拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面,被拆迁人在签订补偿协议之前,一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。

七、拆迁缺少征地手续不可签补偿协议!

按照国家基本建设流程,一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批,也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全,则拆迁户面临极大风险,更不应签协议。

若被拆迁人发现了拆迁方在征地过程中存在违法情况,我们也可以此作为筹码,与政府进行谈判,也极有可能获得满意的补偿!

 

王优银 圣运律师事务所主任,中国传媒大学文法学院兼职教授、研究生导师,征地拆迁业务部首席大律师,近二十年法律服务经验,土地法专家,行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献,多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员,《第一视频》特邀评论员,参与立法活动,为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。

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关键词: 陷阱 领域